Guilherme Campos, investidor e desenvolvedor imobiliário, apresenta que cidades que sediam instituições de ensino superior de porte relevante apresentam dinâmicas de crescimento que fogem ao padrão observado em municípios de perfil exclusivamente comercial ou industrial. Afinal, a presença de uma universidade ou instituto federal transforma a estrutura econômica, demográfica e cultural de uma cidade de forma profunda e, em muitos casos, irreversível. Esse fenômeno merece atenção especial de quem toma decisões de investimento imobiliário ou de desenvolvimento regional.
O impacto de uma instituição de ensino superior sobre uma cidade não se limita ao período em que os estudantes estão matriculados. Ele se estende à formação de um mercado de trabalho qualificado, à criação de spin-offs e empresas nascidas dentro do ambiente acadêmico, à atração de pesquisadores e profissionais de fora e à construção de uma identidade urbana associada ao conhecimento e à inovação. Cidades que compreendem esse potencial e planejam seu crescimento em torno dele constroem bases econômicas muito mais sólidas do que aquelas que dependem de um único setor produtivo.
A seguir, entenda por que a lógica de crescimento das cidades universitárias é diferente e o que isso representa para quem investe nelas.
A universidade como motor econômico permanente
Ao contrário de uma fábrica ou de um grande varejista, uma universidade não fecha as portas em ciclos de crise econômica, não transfere suas operações para outra cidade em busca de incentivos fiscais e não demite sua força de trabalho em períodos de retração de mercado. Ela é, por natureza, uma âncora econômica de longo prazo que gera demanda contínua por moradia, alimentação, transporte, serviços e entretenimento, independentemente das oscilações do ciclo econômico nacional.
Conforme pontua Guilherme Campos, o mercado imobiliário de cidades universitárias apresenta características que o tornam particularmente interessante para investidores de perfil mais conservador. Isso porque a demanda por imóveis para locação é estrutural e renovada a cada semestre letivo, o que reduz os riscos associados à vacância e garante uma base de ocupação que não depende de condições macroeconômicas favoráveis para se manter.
O perfil demográfico que a universidade atrai
A chegada de uma instituição de ensino superior transforma o perfil demográfico de uma cidade de forma acelerada. Estudantes de outras regiões, professores e pesquisadores contratados, funcionários técnico-administrativos e familiares que acompanham os estudantes são grupos que chegam com perfis de consumo, expectativas de serviços e demandas habitacionais bastante específicas.
Pelo que analisa Guilherme Campos, esse fluxo demográfico cria oportunidades para empreendedores que conseguem identificar e atender às necessidades desse público antes que o mercado local se adapte plenamente à nova realidade. Repúblicas estudantis, apartamentos compactos para professores visitantes, coworkings, livrarias, restaurantes com ticket médio acessível e serviços de saúde e bem-estar são segmentos que crescem de forma consistente em cidades universitárias nos anos que se seguem à instalação da instituição.
Inovação, empreendedorismo e o ecossistema que se forma
Um dos efeitos de longo prazo mais relevantes da presença universitária em uma cidade é a formação de um ecossistema de inovação e empreendedorismo. Estudantes e pesquisadores que desenvolvem projetos dentro do ambiente acadêmico frequentemente optam por transformar esses projetos em empresas na própria cidade onde estudaram, especialmente quando encontram um ambiente favorável ao empreendedorismo e acesso a mentores, investidores e clientes locais.
Guilherme Campos demonstra que as cidades que investem na criação de incubadoras, parques tecnológicos e programas de apoio a startups vinculados às suas universidades constroem, ao longo do tempo, uma base econômica diversificada que as torna muito menos vulneráveis às oscilações dos setores tradicionais. Esse processo é lento, mas seus efeitos são duradouros e transformadores para toda a estrutura produtiva local.
O mercado imobiliário em cidades universitárias
A dinâmica imobiliária de cidades universitárias apresenta padrões distintos dos observados em cidades de perfil comercial ou industrial. A demanda por imóveis para locação é permanente e renovada, os preços tendem a ser mais estáveis em períodos de crise e a valorização dos imóveis próximos ao campus é geralmente superior à média da cidade.
Tal como elucida Guilherme Campos, investidores que identificam cidades em processo de instalação ou expansão de instituições de ensino superior têm uma janela de oportunidade importante antes que o mercado precifique plenamente o impacto dessa presença. Comprar bem antes que o crescimento se torne evidente é, como em qualquer mercado emergente, a estratégia que oferece a melhor relação entre risco e retorno para o investidor imobiliário de longo prazo.
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