Proposta aprovada na Comissão de Assuntos Econômicos cria regra para imóveis invadidos e altera critérios de cálculo do imposto rural.
Uma decisão tomada nesta terça-feira (11) no Senado pode provocar mudanças relevantes para proprietários de imóveis rurais e para quem acompanha o mercado de terras no Brasil. A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) aprovou o Projeto de Lei 1.648/2024, que prevê a não incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) sobre imóveis total ou parcialmente invadidos quando a ocupação impedir o uso e a exploração econômica da propriedade. O texto ainda não virou lei: se não houver recurso para votação no Plenário do Senado, seguirá para análise da Câmara dos Deputados.
Além dessa mudança, a proposta altera critérios usados para determinar o Valor da Terra Nua (VTN), referência para o cálculo do ITR. Para o proprietário rural, a dúvida prática é como essas regras podem afetar a tributação, a documentação e a percepção de valor da terra. Para compradores, vendedores e investidores do segmento rural, o tema também reforça a importância de analisar situação fiscal, ambiental, cadastral e possessória antes de negociar uma propriedade.
O que muda no ITR e por que isso interessa ao proprietário rural
O principal ponto do projeto aprovado pela CAE é permitir que o proprietário deixe de pagar ITR quando uma invasão retirar, total ou parcialmente, a possibilidade de uso e exploração econômica do imóvel. De acordo com o texto aprovado, o benefício dependerá da comprovação da situação, incluindo boletim de ocorrência policial e comunicação ao órgão federal responsável pela administração tributária. Quando a posse for integralmente recuperada, o proprietário também deverá informar a autoridade competente, evitando que a não incidência continue depois do fim da situação que a justificou.
É importante destacar que essa regra ainda depende do andamento legislativo e, portanto, não deve ser tratada como uma mudança já válida para todos os proprietários rurais. A proposta seguirá para a Câmara dos Deputados caso não haja recurso para análise do Plenário do Senado, e ainda poderá sofrer alterações durante a tramitação. O projeto também mexe com a forma de determinar o Valor da Terra Nua, utilizado na apuração do ITR, estabelecendo critérios como aptidão agrícola, localização e dimensão do imóvel. O contribuinte poderá apresentar laudo próprio, com validade de cinco anos, caso discorde dos valores de referência do Sistema de Preços de Terra da Receita Federal.
Para o mercado imobiliário rural, a discussão é relevante porque o valor tributário da terra não é necessariamente igual ao preço pelo qual uma propriedade pode ser negociada. O próprio debate no Senado destacou a existência de diferenças entre os valores utilizados para fins fiscais e os preços observados no mercado. Isso significa que compradores e vendedores precisam separar três conceitos: valor de mercado, valor fiscal e Valor da Terra Nua utilizado para o ITR. A distinção evita que uma informação tributária seja interpretada automaticamente como avaliação comercial do imóvel. Em negociações de propriedades rurais, ainda entram na análise fatores como produtividade, localização, acesso, infraestrutura, recursos hídricos, regularidade ambiental e situação documental.
Como a mudança pode afetar compra, venda e avaliação de terras
A discussão sobre o VTN pode ter impacto especialmente em operações envolvendo propriedades rurais de maior valor ou com características que dificultam a comparação direta com outras terras. O projeto determina que a avaliação considere fatores como aptidão agrícola, localização e dimensão, enquanto permite ao contribuinte contestar valores de referência mediante apresentação de laudo próprio. Para quem compra ou vende uma fazenda, isso reforça a necessidade de não utilizar apenas tabelas tributárias para estabelecer preço de negociação. Uma avaliação imobiliária rural precisa considerar as características efetivas da propriedade e as condições de mercado da região.
Outro ponto importante é a documentação. O texto aprovado estabelece o Cadastro Ambiental Rural (CAR) como instrumento principal para comprovar as áreas tributável e total do imóvel, o que aumenta a importância da consistência entre os registros ambientais, fiscais e imobiliários. Em uma negociação, divergências entre matrícula, CAR, cadastro fiscal, área efetivamente ocupada e informações declaradas podem gerar questionamentos e dificultar a análise da propriedade. Por isso, compradores devem verificar a cadeia documental antes de considerar o preço como único elemento da operação. A regularidade fundiária e ambiental pode ter influência direta sobre a segurança jurídica da compra e sobre a possibilidade de utilização econômica da terra.
A proposta também estabelece que municípios que fiscalizam e cobram o ITR por meio de convênio com a União deverão priorizar a aplicação dos recursos arrecadados em melhorias no meio rural. Entre os exemplos citados no relatório estão estradas vicinais, conectividade e eletrificação rural. Esse aspecto tem relação indireta com o mercado imobiliário porque infraestrutura pode influenciar a atratividade econômica de determinadas regiões e, consequentemente, a percepção de valor de propriedades rurais. Entretanto, não é possível concluir que a eventual aprovação da medida provocará valorização automática das terras. Preços imobiliários dependem de oferta, demanda, produtividade, localização, infraestrutura, crédito e condições econômicas.
O que compradores e investidores precisam acompanhar daqui para frente
A tramitação do projeto merece acompanhamento porque suas regras podem alterar procedimentos tributários e critérios de avaliação de imóveis rurais. Como o texto aprovado pela CAE ainda precisa avançar no Congresso, proprietários não devem antecipar mudanças no pagamento do ITR com base apenas na aprovação da comissão. O caminho legislativo poderá incluir nova análise, alterações no texto e eventual votação pelos parlamentares antes de qualquer mudança definitiva. Para quem está negociando uma propriedade neste momento, a recomendação informativa é trabalhar com as regras atualmente vigentes e exigir documentação atualizada durante a operação.
O tema também se conecta ao funcionamento mais amplo do financiamento e do mercado imobiliário. O Banco Central estabelece regras para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e para o Sistema Financeiro da Habitação, enquanto o crédito imobiliário permanece sujeito a critérios de avaliação e garantia. No segmento rural, contudo, a análise de uma propriedade envolve particularidades adicionais, especialmente relacionadas à produção, regularidade fundiária e ambiental. Uma mudança no tratamento tributário do imóvel não substitui a necessidade de verificar matrícula, registros, CAR, situação fiscal e eventuais disputas de posse.
O cenário do mercado imobiliário brasileiro também mostra que decisões públicas relacionadas a crédito, habitação e tributação podem produzir efeitos diferentes conforme o segmento. A CBIC registrou 110.722 unidades residenciais vendidas no primeiro trimestre de 2026, alta de 4,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, enquanto o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 49% das vendas. Esses números dizem respeito principalmente ao mercado residencial urbano, mas ajudam a mostrar como políticas públicas e condições econômicas participam da formação da demanda imobiliária. No mercado rural, o efeito de uma alteração tributária deve ser analisado de maneira específica, considerando as características de cada propriedade.
Para compradores e investidores que acompanham terras rurais, portanto, o ponto central é acompanhar a tramitação sem confundir proposta legislativa com regra em vigor. A eventual mudança no ITR pode afetar proprietários em situações específicas e também alterar procedimentos de avaliação do Valor da Terra Nua. Ao mesmo tempo, questões como documentação, regularidade ambiental, posse e infraestrutura continuam fundamentais para determinar a segurança e o valor econômico de uma propriedade. Acompanhar o processo legislativo é especialmente importante para quem pretende comprar, vender ou avaliar uma área rural nos próximos meses.
O projeto aprovado pela CAE coloca novamente a tributação e a avaliação de imóveis rurais no centro do debate político. Se avançar no Congresso, a proposta poderá criar uma regra específica para imóveis cuja ocupação impeça seu uso econômico e estabelecer critérios mais detalhados para o cálculo do VTN. Até que a tramitação seja concluída, porém, permanecem válidas as regras atuais. Para o mercado imobiliário, a principal mensagem é que o valor de uma propriedade rural não deve ser analisado isoladamente: situação fiscal, documentação, regularidade ambiental, infraestrutura e capacidade de exploração econômica precisam fazer parte da avaliação. O acompanhamento da proposta será relevante para proprietários e para quem planeja realizar negócios envolvendo terras rurais.
Senado Federal — tramitação do PL 1.648/2024: projeto sobre a suspensão do ITR em imóveis rurais invadidos e mudanças no Valor da Terra Nua. Senado Federal — PL 1.648/2024Câmara dos Deputados — acompanhamento legislativo: consulta oficial para verificar o andamento do projeto após eventual encaminhamento à Câmara. Câmara dos DeputadosReceita Federal — ITR: informações oficiais sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, declarações e regras tributárias. Receita Federal — ITRReceita Federal — preços de terras: informações relacionadas ao Valor da Terra Nua e aos procedimentos utilizados na apuração do ITR. Receita FederalBanco Central do Brasil: referência para informações sobre crédito, financiamento e normas do sistema financeiro. Banco Central do BrasilCBIC — Câmara Brasileira da Indústria da Construção: indicadores e análises do mercado imobiliário brasileiro. CBIC